【今さら聞けないシリーズ】REITって何？儲かるの？①

こんにちは。不動産鑑定士・不動産プロデューサー品川です。

今日は、今さらなんだけど、、、REITって何？儲かるの？という方に向けて、

REITの仕組みや裏話を世界一分かりやすく解説します！

この記事を読めば、ばっちりREITの事がわかるようになりますよ！

REITは「不動産投資をプロにやってもらう仕組み」

不動産投資を素人がやるのは大変

不動産投資は、入居者がきちんと入っていれば、毎月の家賃で安定した収益を生みます。不労所得の家賃収入で悠々自適な生活・・・！　というのに憧れたことのある人は多いでしょう。

しかし、不動産を買うとなるとお金がたくさん必要です。一棟のアパートとなると、最低でも3,000万円くらいはします。仲介手数料を支払って、登記をして、不動産取得税を支払って・・・となると、数百万円のお金がないと、なかなか不動産投資はできません。そこで、

と作られたのが、「REIT」です。REITは「Real Estate Investment Trust」つまり「不動産投資信託」の頭文字です。不動産投資をプロにお任せ（信託）しましょう、という意味ですね。

そして、家賃収入で儲かったら、それをみんなで分配しましょう、という仕組みになっています。図にすると、こんな感じです。

引用元：https://www.rakuten-sec.co.jp/web/special/reit/guide.html  

不動産投資のプロ「アセットマネジャー」にお願いできる

現在、世の中にはたくさんの種類のREITがあり、三井不動産や野村不動産などの大手不動産会社をはじめ、たくさんの企業がREITを作っています。それぞれのREITには、ここでいう「不動産投資のプロ」がいて、彼らが代わりに不動産投資を行ってくれます。

彼らは一般に「アセットマネジャー」と呼ばれています。不動産投資で上げられた収益のうち、一部を彼らアセットマネジャーに報酬として支払って、残りを投資家で分配しましょう、というのがREITの基本的な仕組みです。

J-REITの購入は、証券会社に口座があれば誰でもできる

買い方は株式と同じ

日本でのREITは、不特定多数からお金を集めて投資するJ-REIT（JはJapanのJ）と、特定の投資家からお金を集める私募REITに大別されます。私募REITはプロの投資家が相手なので、以下では説明は割愛します。

さて、ではどうしたらプロにお金を運用してもらえる（つまりJ-REITに投資できる）のでしょうか。実は、それは株式を買うのと同じように、証券会社に口座を持っていれば、誰でも購入することができます。

こちらの「投資法人」のところに、「なんとか投資法人」というJ-REITの名前が一覧になっています。この名前を証券会社のページで検索すれば、すぐに出てきます。そのまま、株式を買うのと同じように購入することができます。

投資口価額とは

ここで問題になるのが、買うときに表示される「投資口価額」です。実は、プロに不動産投資をしてもらうといっても、たとえば10,000円をそのまま「はい、よろしくね」と渡せるわけではないのです。会社に「株式」があるように、J-REITには「投資口」という、投資するためのモノ（単位）があります。

J-REITに投資するときは、この「投資口」を買う、という形で投資することになります。なので、1つの投資口の値段である「投資口価額」が100,000円であれば、最低でも100,000円無いと投資できないことになります。 J-REITによって投資口価額は違いますが、上記のサイトで一覧で確認できます。

J-REITへの投資は、日本の「不動産業界」に投資しているのに近い

投資口価額の変動

さて、100,000円でJ-REITの投資口を1口買いました。あとは放っておけばプロが不動産投資してくれて、家賃の一部が取り分で入ってきて、好きな時に解約すれば100,000円がまた戻ってくる・・・のだったら良いのですが、そうではないのがJ-REITのリスクです。

つまり、1口で100,000円だった投資口の価額は100,000円で一定なわけではなく、株式のように上がったり下がったりするのです。当然上がったときに売れば儲かりますが、下がったときに売れば損をします。

変動要因はもはや世界規模に

この投資口の価額が変動する要因は様々なものがありますので、また追って別の記事で書きたいと思います。ひとつ言えるのは、本来的にはアセットマネジャーの腕前が良くて、不動産投資が上手くいけば投資口の価値が上がり、腕前が悪ければ下がる、というのが筋ではあるということです。

しかし、高度に情報化社会が発展した現代においては、投資口の価額はより大きな要因に左右されています。金利変動、物価、世界の金融情勢・・・これらによって例えば日本の不動産の価値が下がると投資家が判断すれば、それによってJ-REITの投資口の価額が下がるということが起こりえます。したがって、J-REITに投資するということは、現代においては日本の不動産業界そのものに投資することに近いとも言えます。

もちろん、その中でも各REITのアセットマネジャーたちは努力に努力を重ね、投資パフォーマンスを上げようと奮闘しています。お気に入りのREITが見つかったら、是非投資してみることをオススメします。詳しいREITの中身については、また追って記事にしたいと思いますね。

まとめ

以上、今日はREITの仕組みについてお伝えしました。この記事のポイントは下記です。

 

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